Uno dei primi commenti della candidata democratica alla presidenza degli Stati Uniti, Kamala Harris, durante il dibattito presidenziale della scorsa settimana al National Constitution Center di Philadelphia ha riguardato l’edilizia abitativa.
“Sappiamo che abbiamo una carenza di case e alloggi. E il costo degli alloggi è troppo alto per troppe persone”, ha detto Harris.
Questa attenzione non dovrebbe sorprendere, visto che si tratta della seconda preoccupazione economica più diffusa tra le famiglie americane nel periodo che precede le elezioni presidenziali, subito dopo l’inflazione, secondo un recente sondaggio Gallup.
Una parte fondamentale del piano di Harris per alleviare questo peso è un’assistenza di $ 25.000 per l’acconto per 4 milioni di acquirenti di prima casa nel corso di quattro anni. Finché i potenziali acquirenti di casa hanno pagato l’affitto in tempo per i due anni precedenti, avrebbero avuto diritto al programma.
Quando Harris annunciò per la prima volta il piano, esperti come l’icona dell’imprenditoria Kevin O’Leary dissero che avrebbe causato inflazione.
“Se si danno soldi gratis a tutti, si creerà solo inflazione”, ha affermato O’Leary in un’intervista rilasciata alla Fox News all’inizio di questo mese.
Tuttavia, il piano di Harris non è denaro gratuito. È un’assistenza di acconto pagata tramite l’aumento delle tasse sugli ultra-ricchi.
Tra le altre proposte, il piano fiscale di Harris include un’imposta del 25 percento sui guadagni non realizzati, che riguarderà solo circa 11.000 americani con più di 100 milioni di dollari di ricchezza, un gruppo demografico di cui fa parte O’Leary. Si prevede che questa proposta da sola porterà circa 503 miliardi di dollari di entrate nel corso di un decennio.
Aumento dei prezzi delle case
Ma la domanda è se 25.000 dollari farebbero la differenza per gli acquirenti di case, dato l’enorme divario tra la crescita dei prezzi delle case negli ultimi anni e gli stipendi.
“Penso che dovrebbe concentrarsi di più sul fatto che i redditi non hanno tenuto il passo con i tassi dei mutui o con l’aumento dei prezzi delle case”, ha detto ad Oltre La Linea l’esperta di edilizia abitativa Kelly Patterson, professore associato di assistenza sociale all’Università di Buffalo.
Dall’inizio del 2020, i prezzi delle case sono aumentati di circa il 50 percento, secondo l’indice S&P Case Shiller Home Price, un rapporto mensile che mostra il prezzo medio delle case negli Stati Uniti. Mentre i salari reali hanno avuto il secondo aumento più rapido in qualsiasi altra recessione economica negli ultimi quattro decenni, non hanno tenuto il passo con il costo degli alloggi. I salari orari medi sono cresciuti di circa il 23 percento nello stesso periodo, secondo i dati del Dipartimento del lavoro degli Stati Uniti.
“Gli alloggi per i lavoratori e i lavoratori essenziali, per le persone che lavorano per servire l’economia e per le persone meno avvantaggiate sono certamente inaccessibili. C’è la parte abitativa del problema e una parte di reddito del problema. Ed entrambe queste due cose devono andare di pari passo”, ha detto ad Oltre La Linea Richard Florida, professore di analisi economica e politica presso l’Università di Toronto.
Venerdì, durante un evento della campagna elettorale in Pennsylvania, la vicepresidente ha affermato che la sua amministrazione “lavorerà con il settore privato per costruire 3 milioni di nuove case entro la fine del mio primo mandato”.
Ciò sarebbe possibile attraverso iniziative fiscali per i costruttori che vogliono realizzare case di partenza, tra cui un fondo per l’innovazione da 40 miliardi di dollari che incentivi gli sviluppatori a costruire soluzioni abitative più accessibili.
“Questi incentivi fiscali per costruire case di partenza e case più piccole sono importanti perché se gli sviluppatori non hanno quel tipo di incentivo fiscale, perdono davvero soldi nella costruzione di piccole case a prezzi accessibili. È una situazione perdente per gli sviluppatori”, ha aggiunto Patterson.
Il ruolo degli investitori istituzionali
Nel termine più immediato, per frenare il costo degli alloggi, la Casa Bianca ha chiesto al Congresso di approvare quello che viene chiamato Stop Predatory Investing Act. La legge, se approvata, porrebbe fine alle agevolazioni fiscali per i grandi investitori istituzionali.
L’amministrazione del presidente Joe Biden ha recentemente chiesto al Congresso di approvare una legge che eserciti maggiore pressione sui locatori aziendali affinché mantengano bassi i costi, limitando gli aumenti degli affitti al 5% annuo, pena la perdita di alcuni benefici fiscali.
Gli investitori istituzionali hanno continuato ad acquistare una quota maggiore del mercato immobiliare, facendo così aumentare i prezzi e penalizzando chi acquista una casa per la prima volta.
“In questo momento, i primi acquirenti di case sono sicuramente svantaggiati rispetto, sapete, agli acquirenti più ricchi che possono più o meno pagare in contanti, persone che possono acquistare una casa dai loro conti di risparmio o da società di private equity”, ha detto ad Oltre La Linea Janneke Ratcliffe, vicepresidente della politica finanziaria immobiliare presso l’Urban Institute.
Nel primo trimestre di quest’anno, gli investitori istituzionali hanno rappresentato il 14,8 percento degli acquisti di case unifamiliari, la percentuale più alta dal 2001, anno in cui Realtor.com ha iniziato a raccogliere i dati.
Secondo un recente studio della Stern School of Business della New York University, gli investitori istituzionali hanno ridotto fino al 30% il numero di alloggi disponibili per i proprietari di case negli Stati Uniti.
“Penso che quando hai investitori istituzionali, togli un’enorme quantità di offerta dal mercato e rendi un investimento valido. Penso che la cosa più importante che possiamo fare è probabilmente passare dall’edilizia abitativa come investimento all’edilizia abitativa come servizio pubblico”, ha aggiunto Florida della University of Toronto.
Ma senza un intervento, questo potrebbe non accadere. Metlife Investment Management prevede che se le tendenze continueranno a questo ritmo, gli investitori istituzionali potrebbero controllare il 40 percento di tutte le case monofamiliari in affitto negli Stati Uniti entro la fine di questo decennio, una mossa che fa aumentare i costi per gli affittuari e limita gli immobili disponibili per i potenziali proprietari.
Retoricamente, questo è qualcosa che, almeno, il candidato repubblicano alla vicepresidenza JD Vance ha concordato, ben prima di unirsi alla campagna del candidato repubblicano Donald Trump, fosse un problema. “Quando questi hedge fund prendono privilegi governativi speciali e vanno ad acquistare tutte le case unifamiliari, quello che stanno facendo è distruggere la ricchezza in questo paese”, ha detto in un discorso nel luglio 2021.
Dal punto di vista politico, la storia è diversa. La campagna Trump-Vance non si è espressa contro (né ha sostenuto) l’acquisto di case monofamiliari da parte di investitori istituzionali.
Sia Trump che Harris vogliono aprire più offerta di alloggi su terreni federali. Diverse città degli Stati Uniti hanno già iniziato a implementare piani simili a livello locale. Il mese scorso, New York City ha annunciato una task force per trovare proprietà di proprietà della città che potrebbe trasformare.
Vietare i mutui per gli immigrati clandestini
Finora, Trump ha offerto pochi dettagli su come aumenterebbe l’edilizia popolare. Mentre ha detto che avrebbe “promosso la proprietà della casa attraverso incentivi fiscali e supporto per gli acquirenti per la prima volta”, non ha offerto dettagli su cosa ciò significhi.
Ciò che ha detto è che “bloccherà l’immigrazione illegale” e annullerà le “politiche di apertura delle frontiere dei democratici” nonostante il fatto che una politica del genere non esista né sia mai stata proposta. Secondo dati recenti, l’amministrazione Biden ha deportato più migranti senza documenti di Trump, ma il team di Trump sostiene che la carenza di alloggi è aggravata dai migranti senza documenti che occupano case che altrimenti potrebbero essere utilizzate per cittadini, migranti “legali” e residenti permanenti.
In un discorso al New York Economic Club, Trump ha affermato che avrebbe vietato i mutui per gli immigrati clandestini.
Tuttavia, non è chiaro se si tratti di un problema significativo. In genere è difficile per i migranti qualificarsi per un mutuo, poiché è richiesta la documentazione per il processo di richiesta. I migranti possono utilizzare un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) che viene dato ai residenti negli Stati Uniti che non hanno diritto a un numero di previdenza sociale. È considerato un valido documento di identità per le banche.
Secondo un rapporto dell’Urban Institute, dei 10 milioni di prestiti immobiliari erogati negli Stati Uniti lo scorso anno, solo circa 5.000-6.000 mutui sono stati generati utilizzando gli ITIN.
Tariffe
Tuttavia, ciò che Trump sta offrendo sono i dazi.
All’inizio di questo mese, Trump ha detto a una folla di sostenitori nel Wisconsin, uno stato in cui Harris è in vantaggio nei sondaggi di quattro punti percentuali, che avrebbe imposto tariffe del 100 percento sui paesi che si fossero allontanati dall’uso del dollaro come valuta agganciata al commercio globale. La mossa avrebbe potenzialmente avuto ripercussioni su paesi come Cina, India e Brasile, che hanno lanciato l’idea di allontanarsi dal dollaro.
Ciò avviene dopo che il candidato repubblicano aveva suggerito una tariffa generale del 20 percento (il doppio del suo piano precedente) su tutti i beni esteri e dal 60 al 100 percento sulle importazioni cinesi.
Sedici economisti vincitori del premio Nobel hanno affermato in una lettera che il piano di Trump avrebbe “riacceso” l’inflazione.
Per quanto riguarda l’edilizia, gli economisti sono convinti che i piani di Trump faranno solo aumentare i costi di costruzione di nuove case, non li abbasseranno.
Un rapporto del think tank non partigiano Peterson Institute for International Economics ha scoperto che i dazi di Trump potrebbero costare alla famiglia media statunitense 2.600 $ e comporterebbero costi più elevati per le aziende statunitensi che si affidano a materie prime di provenienza estera, anche per l’edilizia. Lo studio sottolinea che l’aumento dei costi significa anche che le famiglie a basso e medio reddito, che spendono di più del loro reddito anziché riuscire a risparmiare, ne sarebbero maggiormente colpite.
Questa non è solo una previsione di ciò che verrà. Rispecchia le politiche di Trump durante il suo primo mandato, per le quali i costruttori hanno criticato Trump molto prima che la pandemia di COVID-19 portasse a ingorghi nella supply chain e a un aumento dei costi.
Ad esempio, nel 2017, gli Stati Uniti hanno imposto tariffe del 20 percento sulle importazioni di legname di conifere dal Canada nel mezzo di una disputa commerciale tra i due paesi. Nel giro di un anno, hanno fatto aumentare il costo del legname di conifere dell’80 percento. Solo nelle ultime settimane dell’amministrazione Trump gli Stati Uniti hanno ridotto le tariffe al 9 percento. (L’amministrazione Biden non ha alleviato il problema e nel 2021 ha aumentato le tariffe sul legname di conifere fino al 17,9 percento.)
Nel 2018, Trump ha imposto tariffe del 25 percento sulle importazioni di materie prime come l’acciaio. La politica ha influenzato le importazioni in tutto il mondo, compresi gli scambi commerciali tra alleati come l’Unione Europea.
Nel 2021, Biden ha annullato la mossa di Trump di aumentare i dazi sull’UE. Tuttavia, quando si tratta della Cina, è una storia diversa. Ancora a maggio, la Casa Bianca ha aumentato i dazi sui prodotti cinesi in mezzo alle accuse di pratiche commerciali sleali, una mossa che inciderà sui costi dell’acciaio e dell’alluminio, tuttavia, solo marginalmente poiché la Cina rappresenta solo il 2 percento di tutte le importazioni di acciaio.
