Taichung, Taiwan – Intorno a una piazza piastrellata alla periferia della città cinese di Nanchino, un gruppo di condomini si innalza come colonne di cemento verso un cielo grigio.
A prima vista, le strutture sembrano una testimonianza del maestoso boom edilizio della Cina, che ha visto il paese utilizzare più cemento tra il 2011 e il 2013 rispetto agli Stati Uniti durante l’intero XX secolo.
Ma ad un esame più attento, lo sviluppo assomiglia più alla scena di una storia post-apocalittica che a un simbolo di grandezza.
Non c’è luce in nessuno degli edifici e la maggior parte di essi non ha porte o finestre.
Un silenzio inquietante grava sul complesso, disseminato di attrezzature smontate e materiali da costruzione, rotto di tanto in tanto solo dal suono di un telone che sventola pigramente sopra una pila di tondini di ferro.
Non ci sono residenti in vista.
“Gli operai hanno smesso di costruire nel 2019”, ha detto ad Oltre La Linea Ji Zhang, un residente di 61 anni che ha chiesto di essere indicato con uno pseudonimo. “Dicono che sia stato perché lo sviluppatore ha finito i soldi.”
Durante una videochiamata sgranata, Ji indica uno dei grattacieli incompiuti, dove lei e suo marito hanno acquistato un appartamento al sesto piano nel 2017.
Ji si sentiva come se stessero realizzando un sogno quando riversarono la maggior parte dei risparmi di una vita in un acconto del 60% per la proprietà.
“Allora era solo un vecchio villaggio, ma quando gli agenti di vendita ci hanno mostrato i progetti per la zona, ho visto come avrebbe potuto dare a me e a mio marito la pensione che stavamo cercando”, ha detto Ji.
Il complesso prometteva una serie di servizi moderni, la vicinanza a una serie di opzioni per lo shopping e l’accesso a strutture mediche di gran lunga migliori rispetto al villaggio urbano fuori Nanchino dove Ji e suo marito avevano vissuto.
Soprattutto, l’appartamento offriva a Ji e suo marito la possibilità di vivere molto più vicini alla figlia e ai due nipoti a Nanchino.
“Ma non abbiamo avuto la possibilità di goderci nulla di tutto ciò”, ha detto Ji con le lacrime agli occhi.
Ma con l’appartamento ancora incompiuto cinque anni dopo l’acquisto, il sogno di pensionamento di Ji è a brandelli.
“E questo non sta accadendo solo a noi”, ha detto Ji, asciugandosi le lacrime. “Purtroppo sta accadendo in tutta la Cina”.
“Edifici dalla coda marcia”
In tutta la Cina, da Guilin nel sud della Cina a Dalian nel nord, innumerevoli acquirenti di case hanno riversato i risparmi di una vita in case che non si sono mai materializzate.
I cosiddetti “edifici dalla coda marcia”, come sono conosciuti in cinese, punteggiano sia la periferia delle città che i luoghi centrali. A Nanchino un albergo, un edificio per uffici, un museo d’arte e perfino un castello sono rimasti incompiuti da anni.
In un sobborgo della città nord-orientale di Shenyang, un quartiere pianificato di circa 260 ville in stile europeo, è stato abbandonato dal costruttore solo due anni dopo l’inizio della costruzione.
Oggi il terreno è occupato da agricoltori locali che coltivano i raccolti sui sentieri del quartiere e allevano bestiame nei recinti tra le ville.
Migliaia di case completate giacciono vuote in tutto il Paese, all’interno delle cosiddette città fantasma.
Nel 2017, circa 65 milioni di unità – un quinto di tutte le case in Cina – erano sfitte.
A settembre, He Keng, ex vice capo dell’ufficio statistico del paese, ha affermato che probabilmente c’erano più case sfitte di quelle che potevano essere occupate dagli 1,4 miliardi di persone del paese.
I funzionari locali hanno compiuto vari sforzi per far fronte all’eccesso, dalla rimozione delle restrizioni sugli acquisti di case all’offerta di incentivi agli acquirenti come auto nuove, smartphone e lingotti d’oro.
Ma secondo gli analisti tali misure non fanno altro che scalfire la superficie di un problema molto più ampio.
“Si tratta di una massiccia crisi immobiliare incentrata su una bolla immobiliare che si è accumulata per molti anni”, ha detto ad Oltre La Linea Thomas Rao, analista del rischio presso un’importante banca cinese a Shanghai.
Durante la fine degli anni 2000, intere città e quartieri “fantasma” iniziarono ad emergere in tutta la Cina mentre un boom edilizio alimentato dal credito si scontrava con una domanda fiacca.
“Questo è stato un problema, in particolare nelle città di medie e piccole dimensioni, dove la domanda e l’offerta sono state particolarmente distorte”, ha detto ad Oltre La Linea Yang Jiang, ricercatore senior presso l’Istituto danese per gli studi internazionali.
Il disallineamento tra domanda e offerta è stato attribuito al fatto che i governi locali sono diventati dipendenti dalla vendita dei terreni per bilanciare i propri budget e gli sviluppatori sono diventati dipendenti dall’acquisto del terreno, dallo sviluppo di proprietà su di esso e dalla vendita di tali proprietà per ottenere un profitto.
“Tutto si basava sull’aspettativa che la domanda e i prezzi degli immobili avrebbero continuato ad aumentare”, ha detto Jiang.
Per anni la scommessa ha dato i suoi frutti.
Tra il 2004 e il 2014, i prezzi delle case sono raddoppiati in tutto il Paese. I rendimenti di alcuni immobili sono stati così elevati che anche aziende senza esperienza nel settore immobiliare hanno investito nel settore.
Con così tanto capitale gettato sul mercato, sia i governi locali che i principali sviluppatori sono stati in grado di prendere in prestito ingenti prestiti dalle banche per alimentare ulteriormente la vendita di terreni e la costruzione di proprietà.
Sulla scia del boom, il settore immobiliare e le industrie correlate sono cresciuti fino a raggiungere circa il 30% del prodotto interno lordo (PIL) cinese.
Mentre Pechino si muoveva per frenare l’eccessivo indebitamento con le regole delle “tre linee rosse”, gli sviluppatori hanno faticato a far fronte ai propri obblighi di debito.
Alla fine del 2020, il secondo più grande sviluppatore cinese, Evergrande Group, è andato in default e, nell’agosto di quest’anno, la società ha presentato istanza di protezione dalla bancarotta negli Stati Uniti. Nello stesso mese, il più grande costruttore cinese, Country Garden, è arrivato sull’orlo del default.
“Il governo ha iniziato a rendersi conto che c’erano problemi nel settore e ha iniziato a lavorare per sgonfiare la bolla immobiliare e riequilibrare l’economia lontano dalla forte dipendenza dal settore immobiliare”, ha detto Jiang.
Evergrande ha un debito di oltre 300 miliardi di dollari – circa la dimensione del PIL della Finlandia – mentre Country Garden ha poco meno di 200 miliardi di dollari, facendo temere che il loro collasso possa minacciare l’economia cinese nel suo complesso.
“Ecco perché vediamo i funzionari lavorare duramente per prevenire una ricaduta”, ha detto Jiang.
La questione di cosa ne sarà dei numerosi progetti di costruzione incompiuti degli sviluppatori non è chiara.
Molti piccoli imprenditori che non rappresentano un rischio sistemico per l’economia cinese sono sull’orlo del collasso, lasciando il destino di molti progetti nel limbo.
Rao, l’analista del rischio, ha detto di non essere ottimista a nome delle molte persone nelle città cinesi che aspettano che le loro case siano finite.
“Alcuni dovranno aspettare anni, altri forse indefinitamente”, ha detto.
Alla periferia di Nanchino, Ji Zhang e altri acquirenti di case nel suo complesso hanno deciso all’inizio di quest’anno che non erano disposti ad aspettare indefinitamente che le loro case fossero finite.
Dopo che diverse visite e chiamate alle autorità locali non hanno portato da nessuna parte, Ji e un gruppo di altri residenti hanno noleggiato un camion e hanno iniziato a spostare mobili ed elementi essenziali per la vita nei loro appartamenti non finiti. Nessuna delle case era ancora dotata di aria condizionata, riscaldamento, acqua corrente o elettricità. Alcuni non avevano nemmeno porte o finestre.
“Ci siamo trasferiti in gusci vuoti, ma abbiamo pensato che se ci aiutiamo a vicenda come comunità, possiamo farcela”, ha detto Ji.
I residenti hanno allestito servizi igienici e la raccolta dei rifiuti fuori dal complesso, si sono riuniti in uno degli edifici per cucinare insieme ogni sera e, a turno, hanno fatto commissioni e si sono comprati beni di prima necessità.
In tutta la Cina, gli acquirenti lesi di case non finite hanno intrapreso azioni simili.
L’anno scorso, in un complesso incompiuto fuori dalla città di Xi’an, nella Cina centrale, gli acquirenti di case si sono scontrati con la polizia locale mentre cercavano di abbattere le barricate per entrare nelle loro case.
Anche la decisione di Ji e dei suoi vicini di trasferirsi nei loro appartamenti non finiti ha attirato l’attenzione delle autorità locali.
“Qualcuno è venuto dall’autorità locale per l’edilizia abitativa e ci ha detto di andarcene, e poi qualcuno che lavora per il costruttore è venuto e ci ha detto che avrebbero finito le nostre case se avessimo accettato di pagare i costi rimanenti dell’appartamento”, ha detto Ji.
A quel punto Ji e suo marito avevano pagato circa l’80% del prezzo del loro appartamento. Un costruttore ha presentato un’offerta simile agli acquirenti di case alla periferia di Xi’an. Hanno accettato, ma la promessa ripresa dei lavori è durata solo una settimana.
“Abbiamo detto al funzionario locale e al costruttore che non saremmo andati via né avremmo pagato altri soldi finché non avessero ripreso a costruire”, ha detto Ji.
Ji e gli altri acquirenti di case a Nanchino non hanno più notizie del promotore o delle autorità locali da maggio.
Come la maggior parte degli altri acquirenti, Ji e suo marito non vivono più nella loro proprietà incompiuta e oggi dividono il loro tempo tra la casa di famiglia in campagna e la casa della figlia a Nanchino.
“L’edificio spoglio e gli spazi aperti lasciavano la nostra casa molto polverosa, e mio marito ha iniziato ad avere una brutta tosse”, ha detto Ji.
Anche se nubi scure incombono sul mercato immobiliare cinese e sui suoi costruttori carichi di debiti, Ji non ha abbandonato il suo sogno.
“Non ci arrendiamo”, ha detto. “Vogliamo gli appartamenti che ci sono stati promessi. Vogliamo le case per cui abbiamo pagato”.
