Kiev, Ucraina – I nomi stessi dei sobborghi in cui Marina Krasnolenska vende immobili possono far piangere.
Bucha, Irpin, Vorzel e le aree vicine a nord della capitale ucraina sono i luoghi in cui i militari russi sono stati accusati di aver ucciso, ferito, derubato o violentato migliaia di civili.
I bombardamenti durante l’invasione di Mosca hanno distrutto o danneggiato centinaia di edifici, spesso seppellendo vivi i residenti, e le onde d’urto hanno fatto infiltrare migliaia di tetti.
Vendere proprietà nella zona nei mesi successivi al ritiro delle truppe russe lo scorso anno è stato complicato.
I clienti chiedevano di trovare immobili in “distretti integri”, ha detto ad Oltre La Linea.
“Quando osservavano i luoghi danneggiati, dicevano: ‘Questo odora di morte'”, ha detto Krasnolenska, una 45enne madre di due figli che ha lasciato la sua città natale, Vorzel, poco prima che arrivassero gli invasori.
Ma con la ricostruzione di infrastrutture, tetti, strade e ponti, i clienti non sono più respinti e le case a nord di Kiev, proprio come quasi ovunque in Ucraina, si vendono come patate bollenti.
“La nostra regione si vende molto bene”, dice Krasnolenska, che ha lavorato come agente immobiliare per 20 anni. “I prezzi non sono tornati ai livelli prebellici, ma il mercato è molto vivo. Il che sorprende anche me”.
Milioni di rifugiati sono fuggiti dall’Ucraina e almeno uno su tre prevede di ritornarvi dopo la guerra.
Il tasso di natalità dell’Ucraina, pari a 1,22 figli per donna, è uno dei più bassi al mondo e lascia poche speranze per il ripopolamento postbellico.
Un milione di uomini sono stati mobilitati, lasciando le loro famiglie e il lavoro, anche nel settore edile, mentre ad altri in età di leva è vietato attraversare il confine.
L’anno scorso, l’economia ucraina si è contratta di un terzo, l’inflazione è aumentata di oltre un quarto e solo gli aiuti multimiliardari occidentali riescono a pagare i conti del governo del presidente Volodymyr Zelenskyy.
Ma solo nelle zone orientali e meridionali in prima linea gli immobili hanno perso molto valore, mentre nelle regioni occidentali i prezzi sono saliti alle stelle fino al 75%.
Uno dei leader è Uzhhorod, una città da cartolina nell’ovest dell’Ucraina con cattedrali medievali, il viale di tigli più lungo d’Europa e il vicino confine slovacco.
I prezzi delle case nell’Ucraina centrale sono scesi del 25-30%, ma stanno aumentando poiché il mercato mostra una crescita inaspettata e alcuni sviluppatori riavviano progetti di costruzione sospesi.
Uno dei motivi è l’abitudine nazionale di nascondere grosse mazzette di contanti in dollari americani o euro.
Nonostante il calo dei redditi, gli ucraini mantengono circa 25 miliardi di dollari nelle banche e tra i 60 e i 100 miliardi di dollari al di fuori di esse, ha affermato Denis Sudilkovskiy, direttore marketing dell’agenzia immobiliare LUN di Kiev.
“Una parte significativa della popolazione non ha perso la capacità e l’idea stessa di possedere la propria casa”, ha detto ad Oltre La Linea.
Il boom segue un congelamento.
Dopo l’inizio della guerra, il 24 febbraio 2022, le autorità hanno smesso di registrare le transazioni immobiliari per più di sei mesi.
Una volta terminato il congelamento, le vendite si sono bloccate e gli affitti sono crollati.
Ma quando le forze russe si ritirarono o furono cacciate da vaste aree dell’est e del sud, molti si precipitarono ad acquistare nuove case.
“La definirei una sindrome da felicità ritardata”, ha detto Krasnolenska. “Ogni persona ha in programma di acquistare una casa o un appartamento. E questo desiderio si è trasformato in una buona domanda, perché la gente è stanca di aspettare”.
Anche la guerra continuò una vecchia tendenza.
Più di due terzi degli ucraini sono cittadini che vivono in condomini con riscaldamento, acqua ed elettricità centralizzati.
Ma molti conservano il ricordo delle case di villaggio dei loro nonni – e la possibilità di attingere acqua da un pozzo, curare un giardino o assaggiare una pera nostrana.
Anche prima della guerra e della pandemia di Covid-19, era un’ossessione nazionale: secondo un sondaggio del 2013, otto ucraini su dieci volevano vivere in una casa invece che in un appartamento.
La tendenza sembra essersi rafforzata dopo lo scorso ottobre, quando Mosca ha iniziato a lanciare missili e droni per distruggere le infrastrutture civili, in particolare le centrali elettriche e di riscaldamento centrale.
Milioni di persone hanno vissuto blackout e interruzioni della fornitura di acqua e calore che a volte duravano per giorni in mezzo alle gelide temperature invernali.
“A volte andavamo nella casa di campagna di mio padre solo per riscaldarci, andare in sauna e dormire al caldo”, ha detto ad Oltre La Linea Natalya Roslavets, un’artista del ricamo del nord di Kiev, descrivendo una casa spaziosa con un forno a legna e un generatore diesel .
Per molti ucraini della classe media, il sogno è una casa a schiera con un pozzo d’acqua, un generatore di corrente e persino pannelli solari, e un pezzo di terra abbastanza grande per un orto, un parco giochi per bambini e un barbecue.
“Considerando la guerra, le vendite sono eccellenti”, ha detto ad Oltre La Linea Maksym Kryachek, la cui società di costruzioni sta costruendo 21 case a schiera a due piani nella parte orientale di Kiev.
Ciascuno viene venduto a 75.000 dollari, il prezzo di un appartamento con due camere da letto in un quartiere dei quartieri alti, e la maggior parte è già andata a ruba.
“La gente non vuole vivere in appartamenti, vede che con gli stessi soldi può avere un parcheggio, un giardino sul retro e più spazio”, ha detto.
Il primo acquirente ha già terminato la ristrutturazione e si è trasferito.
Una volta completata, la comunità sarà recintata e i suoi residenti vivranno vicino a un lago, a una fermata dell’autobus e a una scuola materna privata.
“Puoi sederti lì e lanciarti [the Russians] “, ha detto ad Oltre La Linea il socio in affari di Kryachek, Vladyslav Cherniienko.
L’area, chiamata Osokorki (Pioppi Neri), è una periferia da manuale con aria incontaminata e nessun condominio in vista.
La stazione della metropolitana più vicina è a soli 4 km (2,5 miglia) ed è raggiungibile con i mezzi pubblici.
Molto più vicino è il Dnipro, uno dei fiumi più grandi d’Europa.
I Vichinghi costruirono Kiev sulle colline della sua sponda destra più di 12 secoli fa, e la sponda sinistra veniva allagata ogni primavera fino a quando, a metà degli anni ’60, fu costruita una gigantesca diga a monte del fiume.
Ancora costellato di laghetti e canali, il quartiere era costituito principalmente da dacie di legno di epoca sovietica con orti di patate e orchidee.
Oggigiorno a Osokorki e in altri sobborghi proliferano case sempre più lussuose, insieme a negozi, scuole, asili, cliniche e quasi nulla che ricordi la guerra in corso.
“Negli ultimi vent’anni qualsiasi sobborgo di Kiev è diventato più adatto alla vita”, ha detto Cherniienko.
Un “deficit” costoso
Kryachek ritiene che la proprietà rimanga l’unico strumento di investimento poiché non esiste un mercato obbligazionario funzionante e la maggior parte degli ucraini capisce poco di criptovalute.
Molti fattori mantengono i prezzi alti.
A gennaio la Banca nazionale ucraina aveva previsto un “deficit di offerta sul mercato immobiliare” perché molti promotori rinunceranno a nuovi progetti.
Il mercato ipotecario sottosviluppato vanta tassi di interesse a due cifre e può offrire poco agli ucraini che non possono permettersi di pagare subito l’alloggio.
Soltanto migliaia entrarono a far parte di un programma governativo che offriva tassi di interesse dal 3 al 7% a militari, insegnanti e operatori sanitari.
Milioni di persone fuggite dalle aree occupate o prossime alla linea del fronte si sono prevedibilmente riversate nelle città centrali e occidentali.
Molti stabilimenti che producono materiali da costruzione sono stati distrutti o hanno problemi con personale qualificato, logistica e materie prime.
C’è carenza di lavoratori edili, che provengono principalmente dall’Ucraina occidentale e spesso non vogliono lavorare nelle regioni centrali e orientali che devono affrontare frequenti bombardamenti.
Dopo la guerra e in un contesto di potenziale boom edilizio, gli sviluppatori potrebbero prendere in considerazione l’assunzione di lavoratori che migrano dalle regioni dell’Ucraina orientale, dall’Asia e persino dall’Europa dell’Est, ha previsto Sudilkovskiy dell’agenzia LUN.
Ciò farebbe aumentare i prezzi a breve termine, ha detto un altro esperto.
“A Kiev, i prezzi degli immobili continueranno a crescere, soprattutto gli affitti, e quelli degli alloggi in misura minore”, ha detto ad Oltre La Linea l’analista di Kiev Aleksey Kushch.
Tuttavia, il futuro economico dell’Ucraina in tempo di guerra e nel dopoguerra è tutt’altro che ottimistico e, nella prospettiva a lungo termine, il mercato “vedrà una lunga stagnazione e occasionali default degli sviluppatori”, ha affermato.
